近来，温州各个新盘不断扎堆首开、加推，除鹿城区之外，当属瓯海、龙湾两区最为热门。不过龙湾更多的还是在加推，最新开盘关注度上略低于瓯海。

　　毕竟瓯海核芯区及其周边，云集了祥生·公园道、远洋·泊云庭、荣安·御瓯海3个新盘，还都是在9月中下旬开盘。远洋·泊云庭就已在12日开盘。

　　今天我们来聊一聊明日开盘的荣安·御瓯海，毛坯均价定在23579.7元/㎡，93折普惠后为21929元/㎡，本期开出的楼栋为1幢、7幢、11幢和12幢。

　　到底值不值？今天F社长从房企品牌、项目地段、户型以及大家关心的学区等方面入手，聊一聊该项目。

　　我想大家对荣安这个品牌还是相对陌生的，毕竟御瓯海是其在温州市区操盘的第一个项目。

　　从易居中国在2019年的克而瑞数据分析来看，荣安地产的164.5亿元操盘金额仅能排在全国前200强房企中的第119位，目前大致只能在中小型区域房企的位置。

　　与该项目同一区块的其他两个新项目开发单位——祥生和远洋，排名均位列前50强，差距略大。

　　再则据网络综合信息所述，身为宁波市第一家房地产上市公司，荣安近段时间来也是风波不断，如：国内一知名新闻媒体报道的一则《宁波房企“一哥”荣安地产扩张陷困境》一文。

　　该文中提到“在荣安的大本营宁波市场，由他们的销售顾问口中得知可以介绍办理房屋抵押经营贷款用于购房。抵押房产的人也可以是亲戚，金额动辄数十万，并称可以头两年先还利息，而后再补上本金”，看完着实令人惊诧。（详见原文链接）

　　因为这里我们要普及到的是，银行业监督管理委员会是明文规定禁止房地产抵押申请的消费贷和经营贷流入楼市的，房企自然是以最快的速度得到了利益，可购房者的风险将大幅度的提升，这是扰乱市场秩序的行为。另有新闻媒体报道《荣安地产：前8月累计新增借款27.12亿元 占去年末净资产的40.45%》一文；文章里的这个数据值得意向购房者产生了警惕。（来自中国网地产，原文链接：）

　　还有关于企业财报，F社长从2020年的上半年报来看，截至今年6月，荣安地产的负债总金额已达408.33亿元，资产负债率为84.86%，同比去年同期上升了40.68%。

　　近年来荣安地产的负债率直线%，一举到今年上半年的84.86%，大大超过了业内普遍共识的80%资产负债率安全线%的说法引自楼市资本论，原文链接）

　　今年1月13日，荣安地产公开发行了2亿元公司债，利率8%，期限为5年。以这样的融资方式来看，不免让人联想到它的现金流。现金流是一个企业的命脉，它是让企业能否继续运转的基石，同时也是能否保证企业客户的利益的后续保障。

　　另有，荣安物业在今年前3个月已净亏损约600万元人民币，荣安地产的净利润也是下滑96.64%。

　　今年7月17日，荣安发布了公告，拟与宁波香安企业管理有限公司签署协议，将宁波荣安物业服务有限公司100%的股权转让给对方，交易价为3127万元。

　　对于将物业分割这一举动，在现行的房地产开发行业运行规则中实属罕见。此举葫芦里卖什么药，让人着实摸不着头脑。

　　再者，也有房开企业表示，物业服务是房地产项目的第二桶金，虽然利润不如开发业务，但是该项业务在整个房开运营中起着很重要的作用。一般来说物业服务是一家房企打造自身品牌形象，树立良好业主口碑的一种方式。

　　另外，荣安地产在6月30日以11.8855亿元竞得了“瑞安市瑞祥单元04-26、04-27地块”，该地块临近万松公园、马鞍山公园、吾悦广场、瑞安市瑞祥实验学校，是瑞安比较热门的位置之一。

　　好不容易竞来的优质地块，却在短短50天之后，也就是8月19日，荣安地产将该地块以8.91亿元转让出75%的股权，杭州新起（三盛控股间接非全资附属公司）、温州垠圣置业、温州瑞仁置业各收购25%股权，均支付交易款约2.97亿元。（消息源自三盛控股8月20日发布的公告）

　　原价转让出这么多股权，有意思的是收购方中的三盛控股之前还参与过该地块的竞拍。这又不得不令人深思，是否与荣安的债务风波有关。

　　关于荣安在瓯海这宗地块的具置，靠近大西洋银泰城固然是不错的配套，沿着瓯海大道往东330米左右就是了。身为温州最大型的综合体之一，购物、吃饭、娱乐、健身乃至课外教育等方面一应俱全。

　　北为瓯海大道（快速路），南为温丽高速，西为娄桥高速收费站，能够说是温州西边最重要的一处交通枢纽。这种三面高架，又与高铁站、轻轨站仅有一公里之遥，那么也就不可避免地造成共振现象。

　　F社长冒雨亲身体验了两个小时，分别到各面路段下还有空地边感受。尤其是红灯后两侧公路的过往车辆一一推进时，就会在高架下方和空地引发共振，震感略显强烈。

　　另外，这也是噪音污染比较集中的地方。不过关于噪音污染，可能也有朋友会说，以目前的技术来讲隔绝声音的效果还是很成熟的。

　　但是，F社长有个同学就住在德信·海派公馆，她家朝北的几个窗户距新桥轻轨站有500米左右，每当轻轨停靠与发出的时候，震感先不说，仍然会有较为强烈的噪音，哪怕将窗户关上。

　　虽然临近互通枢纽，但也不见得就能是交通便利。距离最近的轻轨站也要步行一个多公里先进入温州南站，再绕进轻轨入口。

　　再者高速口是上下车最频繁的一个位置，早晚高峰是无法规避拥堵的。别说车流高峰了，无论从温州南站出站打车，还是过去接送，也都要经过这里，平常时间也挺堵。受到这方面影响，周边灰尘也很大。

　　高架房在国内并不受欢迎，城西某项目就是今年温州最具代表性的例子。早在2017年温州市自然资源规划局政府公示就已表明要在该项目边上建高架桥，后来得知该消息的业主们认为房企隐瞒了这一点，这就惹得业主们不断进行维权活动。

　　还有东面，仅仅隔了一条小路，地块跟银泰城之间夹着一个卡车大卖场，不过有消息说是会搬。

　　再绕到南边，一幅老旧破败的景象，甚至能够说是脏乱差，还有不少厂房集中，城市界面有待提升的空间还是比较大的，跟银泰城以东差距略大。这也是因挨近两条高架，新的住宅本身也就不多。

　　既然都到南边了，就再看看河吧。虽然西、南两侧伴水，按说这点地貌是不错的，只是这条河看上去不太美观。

　　包括南岸的那些居民也将部分生活垃圾堆在了河边，尤其是温丽高速之下，藏污纳垢。生态环境上，希望后续能够有所改善。

　　同是瓯海区新盘，远洋·泊云庭南临会昌湖，祥生·公园道更是坐拥规划中的秀屿滨水公园。相比较之下，荣安这条河在瓯海也算不上什么亮点。

　　让我们回归到户型。据销售顾问所说，御瓯海的明星户型是96㎡的，算上阳台、飘窗等赠送面积，得房率可达88%。

　　首先，过道占用面积较大。而对比大家天阳·榕华福邸98㎡的户型，人家这个“四叶草”户型就极大程度上避免了过道面积的浪费，还完全不影响其功能。

　　其次，入门后最早注意到的是厨房中冰箱的位置，略窄，估计只能放得下单门的。而且是在右手边，那就从另一方面代表着冰箱门跟厨房门容易被相互顶到。

　　再来看阳台，是有1.5m×6.5m，算挺大的。不过在样板房现场竟能看出多处龟裂。

　　好像又想起了什么，于是又回到书房，这墙壁和门框、踢脚线都已经展现出了严重的返潮现象，墙身甚至都慢慢的开始大面积脱落。

　　刚装好的样板房已经明显看出了粗糙的一面，可能是赶工等问题造成，不过给人的印象总归不太好。

　　姑且再说回地块本身，在谈及大家最关心的学区问题时，销售顾问主动向F社长宣称再往西边有个在建的高铁新城实验小学，可前边又确切地说该地块属于瓯海核心南板块，包括他们自己的官方微信公众平台也是将其当成一大亮点来发布的。

　　开发方自己都对项目的板块归属问题似乎也不太确定，当然这里不是说高铁新城发展不好，只不过核心南板块是坐拥成熟配套的，尤其是学区，高铁新城板块则尚在开发初期。

　　祥生·公园道周边也有规划中的小学和中学加持，用地面积约59139㎡，该学校项目包含了九年一贯制54个班级学校教学用房以及运动活动场地，还有12班幼儿园用房。据销售顾问所预计，首开折后毛坯均价每平为2.5万元左右。（仅供参考，以实际定价为准）

　　单拿祥生·公园道跟荣安93折普惠后的21929元/㎡一比较，无论从未来学区的就近划分还是周边其它成熟配套来讲，这份差距都是值得的。

　　● 本文为F社长团队总结的观点，并不存在任何商业营销性质，更不受理文中所提到的开发商的相关商业咨询。

　　● 本文不做为邀约广告，文中提到的项目名如无特殊说明则均为项目推广名，如需具体了解还请查实备案名与预售证号。

　　● 文中描述的具体配套形容以开发商目前公布的口径为准。本文不作为要约或承诺，具体房屋信息以最终签订的商品房买卖合同或政府批准文件为准。本文在发布后有几率发生变化，不再另行通知，敬请关注最新信息。如文中内容涉及项目旁边的环境、交通、教育、商业及其他配套设施等（如有），旨在介绍相关情况，可能因政府等原因发生变更，不作为本公司承诺，最终以项目交付时的周边现状为准。

　　● 文中引用部分分别来自中国经营报、中国网地产、同花顺提供的荣安2020年上半年报、楼市资本论、新浪财经、浙报传媒地产研究院、温州荣安微信公众平台、温州问政平台、杭州市建筑设计研究院有限公司相关项目建设方案等平台。如有侵权，请联系删除。